L’Italia erediterà miliardi in immobili. Saranno davvero una ricchezza?

Nei prossimi decenni migliaia di immobili passeranno alle nuove generazioni. 

Un patrimonio che può offrire opportunità, ma anche comportare costi e scelte difficili. Ereditare una casa non significa necessariamente diventare

più ricchi.

Immaginiamo due fratelli che ereditano la casa dei genitori: 150 metri quadrati, acquistati negli anni settanta e abitati dalla famiglia per oltre quarant’anni.

Il valore stimato è di 280.000 euro, pari a 140.000 euro per ciascuno.

Sembra una bella eredità, ma nessuno vuole viverci. 

Uno lavora in un’altra città; l’altro possiede già una casa e sta pagando il mutuo. 

L’appartamento richiede riqualificazione e manutenzione, oltre a spese condominiali elevate.

Il primo vorrebbe venderlo subito, il secondo preferisce aspettare prezzi migliori. I mesi passano, le spese si accumulano e la casa resta vuota. 

Quello che sembrava un vantaggio economico diventa un problema da gestire.

È un esempio ipotetico, nel quale molte famiglie potrebbero riconoscersi. 

C’è un aspetto a mio parere importante che nei prossimi anni potrebbe riguardare milioni di italiani: possedere un patrimonio non significa averlo a disposizione quando serve.

L’Italia verso il più grande passaggio generazionale immobiliare della sua storia

Chi oggi ha meno di 35 anni è cresciuto tra crisi finanziaria, pandemia, inflazione e tassi che hanno cambiato direzione più volte. 

Ha visto i genitori vivere l'incertezza del lavoro e ha imparato una lezione sola: i soldi vanno protetti.

Ma nessuno gli ha dato gli strumenti per capire come. 

A scuola non si parla di interessi composti, inflazione o diversificazione. 

In famiglia, spesso, il denaro è un argomento delicato. 

In banca si incontra chi vende un prodotto, non chi insegna a ragionare.

Se non conosci il rischio, l'unica reazione possibile è evitarlo. 

E il conto corrente sembra l'unico posto "sicuro". Non è una scelta consapevole, è una scelta di sopravvivenza.

Un conto corrente non è "sicuro", ha solo un rischio meno visibile

Su un conto non vedi mai il capitale scendere. Ma il rischio c'è, ed è l'inflazione che fa sì che il denaro fermo perde potere d'acquisto ogni anno.

Un esempio concreto: con un'inflazione media del 2% annuo, 10.000 euro lasciati fermi per dieci anni "valgono" come circa 8.200 euro di oggi. 

Il numero sul conto è lo stesso, ma con quella cifra compri il 18% in meno.

Questo non significa che i depositi siano sbagliati, anzi. Un fondo di emergenza pari a 3-6 mesi di spese va tenuto liquido e disponibile.

Il punto è un altro: quel 56% è una scelta o è un'assenza di scelta? Io rispondo che solo chi conosce le alternative può dirlo.

La casa dei genitori non sempre è adatta ai figli

Le abitazioni rispondono alle esigenze di una famiglia in un preciso momento della sua vita. 

Un appartamento acquistato quarant’anni fa per genitori con tre figli poteva essere la scelta giusta. 

La domanda che spesso mi rivolgono è “Conviene ancora comprare casa per i figli?” (ne ho parlato in un mio articolo che puoi leggere a questo link).

Oggi quei figli potrebbero vivere in città diverse, avere famiglie più piccole o cercare case più semplici da gestire.

Lavoro, mobilità, composizione familiare e costi domestici sono cambiati. Una casa ideale per i genitori può quindi non avere utilità abitativa per gli eredi.

Questo non implica che gli immobili grandi perderanno valore. Significa che valore di mercato e utilità per il proprietario sono aspetti diversi che non meritano attenzione.

Una casa richiesta sul mercato può essere inadatta a chi la eredita. Un’altra, perfetta per abitarci, può trovarsi in una zona dove è difficile venderla.

Per valutare il patrimonio immobiliare bisogna considerare entrambe le dimensioni.

Patrimonio e denaro disponibile non sono la stessa cosa

Torniamo ai due fratelli. La casa vale 280.000 euro, ma non offre denaro da spendere finché non viene venduta, affittata o valorizzata attraverso altre soluzioni.

Intanto occorre pagare condominio, manutenzione ordinaria e straordinaria, eventuali imposte, assicurazioni e lavori per renderla più appetibile. Vendere comporta ulteriori spese e può richiedere di adeguare il prezzo al mercato. 

Se uno dei fratelli volesse tenerla, potrebbe dover finanziare l’acquisto della quota dell’altro. L’eredità può così creare un nuovo bisogno di liquidità.

Allora, è utile distinguere tre concetti:

✓ Patrimonio: il valore complessivo dei beni, al netto delle passività.

✓ Liquidità: le risorse disponibili per pagare spese e impegni.

✓ Sostenibilità: la capacità di mantenere un bene nel tempo senza compromettere l’equilibrio finanziario familiare.

Sono aspetti collegati, ma diversi. Una famiglia con molti immobili, ad esempio, può avere difficoltà ad affrontare una spesa imprevista di 10.000 euro. 

Per valutarne la salute finanziaria, non basta sommare il valore delle case. E’ opportuno capire se il patrimonio risponde ai bisogni presenti e futuri.

Più immobili ereditati faranno scendere i prezzi?

Se molti immobili ereditati saranno messi in vendita, l’offerta potrà crescere. Questo, però, non comporta automaticamente un calo dei prezzi ovunque.

Il mercato italiano è frammentato. Una casa nel centro di Bologna ha prospettive diverse da un immobile in un piccolo comune che perde abitanti. Anche

una casa riqualificata, con consumi contenuti e servizi vicini, può attrarre più interesse di una che richiede lavori importanti.

Gli effetti dipenderanno da posizione, caratteristiche degli immobili, demografia, redditi e accesso al credito. 

Potrebbe aumentare la distanza tra case facilmente commerciabili e abitazioni per le quali trovare un acquirente sarà più difficile.

Per chi eredita, dunque, non conta soltanto il valore della casa, ma anche la facilità con cui può venderla.

Il rischio di spendere un’eredità prima di riceverla

Un’eredità può influenzare le scelte finanziarie anche prima di arrivare. 

Lo studio della Banca d’Italia pubblicato nel luglio 2026, La ricchezza che deve ancora arrivare: attese di eredità e decisioni economiche delle famiglie, ha esaminato il legame tra aspettative ereditarie e comportamenti economici.

La ricerca rileva che chi si aspetta un’eredità presenta, in media, consumi maggiori, minore propensione al risparmio e una probabilità più alta di indebitarsi per finanziare i consumi. 

E’ vero, sono associazioni statistiche che non dimostrano che l’attesa dell’eredità causi necessariamente questi comportamenti.

Ma c’è un punto che resta importante: possiamo considerare già disponibile, nella nostra mente, una ricchezza che non possediamo.

Immaginiamo una coppia che vuole comprare la prima casa. 

Il budget è limitato, ma la prospettiva di ereditare l’appartamento dei genitori potrebbe spingerla a scegliere una casa più costosa, una rata maggiore o a ridurre il fondo per le emergenze.

Ma…

E se i genitori dovessero vendere per pagare l’assistenza? Se la casa valesse meno del previsto? Se l’eredità arrivasse molto più tardi? Se sarebbe divisa tra più eredi? 

Le conseguenze sul bilancio familiare potrebbero essere rilevanti.

Per questo ritengo essenziale la prudenza: un’eredità futura è uno scenario possibile, non la condizione indispensabile per sostenere gli impegni di oggi. 

E questo vale soprattutto per debiti di lunga durata, come il mutuo.

Preparare il passaggio generazionale quando i genitori sono in vita

Parlando di eredità, ci si concentra spesso su chi riceverà i beni, quali imposte pagherà e come saranno divisi gli immobili. Sono domande necessarie, ma non sufficienti.

A mio avviso, pianificare significa partire prima. Sarebbe utile conoscere il patrimonio e i bisogni economici delle diverse generazioni. Non occorre necessariamente anticipare donazioni o prendere decisioni irreversibili, ma valutare alternative e conseguenze con i professionisti competenti.

Ecco cinque domande da cui cominciare.

1. Qual è il valore effettivo del nostro patrimonio?

Il prezzo atteso può differire da quello riconosciuto dal mercato. Una valutazione aggiornata aiuta a scegliere con maggiore consapevolezza.

2. Quanto costa mantenerlo?

Costi ricorrenti e possibili spese straordinarie devono rientrare nella pianificazione finanziaria, soprattutto se gli immobili non generano reddito.

3. Sarà utile ai nostri figli?

Gli eredi potrebbero non voler utilizzare le case. Conoscere le loro esigenze aiuta a valutare le alternative, senza anticiparne o condizionarne le scelte.

4. La nostra ricchezza è troppo concentrata?

Se il patrimonio è quasi tutto immobiliare, può mancare il denaro per emergenze, cure o assistenza. Occorre valutare l’equilibrio tra immobili e liquidità.

5. Le informazioni sono pronte per essere trasmesse?

Documenti, situazione catastale e urbanistica, debiti, locazioni, spese condominiali e caratteristiche degli immobili devono essere facilmente ricostruibili.

Un patrimonio ben documentato è in genere più semplice da gestire.

Le scelte successorie, fiscali e giuridiche richiedono il confronto con professionisti competenti, in base alla situazione specifica della famiglia.

Evitiamo il fai da te, che potrebbe generare criticità enormi.

Ereditare anche una buona educazione finanziaria

Lasciare una casa ai figli è, per molti genitori, un obiettivo costruito con anni di lavoro e sacrifici. È comprensibile, ma il significato di eredità può essere

più ampio.

Io penso che trasmettere beni senza gli strumenti per comprenderli e gestirli può ridurne il valore. 

Chi eredita dovrebbe saper valutare se tenere, affittare o vendere una casa, oppure destinarla ad altre esigenze familiari, conoscendo costi, rischi e conseguenze finanziarie delle alternative.

Inoltre, serve anche distinguere la convenienza economica dal legame affettivo. Quest’ultimo merita rispetto, ma non dovrebbe impedire di valutare gli

effetti delle proprie scelte.

Vale anche per chi costruisce oggi il proprio patrimonio: acquistare casa, risparmiare, investire, proteggere il reddito e pianificare la successione sono

parti dello stesso percorso finanziario.

Lasciamo una ricchezza o una responsabilità difficile da gestire?

Il grande trasferimento di immobili atteso nei prossimi decenni sarà un’opportunità per molte famiglie, ma non ogni casa ereditata migliorerà automaticamente

la loro situazione economica.

Alcune abitazioni saranno risorse preziose; altre richiederanno lavori, manutenzione e scelte complesse, oppure saranno difficili da vendere o inadatte agli eredi. 

A fare la differenza saranno sia il valore degli immobili sia la capacità di pianificare e valutare le alternative.

Da oltre 25 anni, come consulente del credito ed educatore finanziario, cerco di trasmettere questo principio: la sicurezza economica dipende non solo da ciò che possediamo, ma da come gestiamo le risorse in funzione della vita che vogliamo costruire. Vale per il mutuo, il risparmio, la pensione e l’eredità.

Abbiamo insegnato ai figli che comprare casa significa costruire un patrimonio. Ora dovremmo insegnare loro anche a scegliere cosa fare delle case che riceveranno.

Il passaggio generazionale non trasferisce soltanto la proprietà, ma anche la consapevolezza necessaria per gestirla. 

Forse è proprio questa una delle eredità più importanti che possiamo lasciare.

Mi piacerebbe conoscere la tua opinione.

Se ereditassi oggi una casa che non utilizzi, preferiresti venderla, affittarla o conservarla per il futuro?

E soprattutto: la tua sarebbe una decisione economica o emotiva?