L’indice dice che puoi comprare casa. I tuoi conti dicono altro

Chi ha ragione? 

Probabilmente i tuoi conti. 

Ecco perché, e come leggere la tua situazione reale prima di prendere una decisione da 234.000 euro.

Affordability Index

C’è un indice che ogni anno torna sui giornali come una buona notizia.

Si chiama Affordability Index, lo elabora l’ABI in collaborazione con l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, e risponde a una domanda in apparenza

semplice: una famiglia che oggi si affaccia per la prima volta sul mercato immobiliare riesce ad acquistare casa?

Nell’ultimo Rapporto Immobiliare OMI l’indice segna 12,6%. 

La rata di un mutuo “standard” resta sotto la soglia critica rispetto al reddito di una famiglia “media”. Sulla carta, semaforo verde.

Ma il Rapporto Nomisma sull’Abitare racconta un’altra storia: solo il 35,8% delle famiglie italiane ritiene il proprio reddito sufficiente per le spese essenziali.

E una famiglia su quattro non riesce a risparmiare nemmeno l’anticipo che servirebbe per comprare casa.

Tra questi due dati c’è una contraddizione enorme. E la contraddizione si chiama “media”.

Il problema della "media"

L’indice ABI descrive una famiglia con reddito medio, che cerca una casa a prezzo medio, in un mercato medio, con un mutuo a tasso medio e durata media.

Quella famiglia, però, non esiste. O, comunque, è una minoranza statistica.

Esiste invece la famiglia di Marco e Sara.

Due stipendi, un figlio, che cercano un trilocale in zona semicentrale a Bologna. Sono loro la famiglia reale che l’indice ABI dovrebbe tutelare, e sono loro

la famiglia che i dati aggregati non riescono a fotografare.

Il rischio che vedo ogni giorno, soprattutto nelle grandi città, non è teorico. I prezzi nelle aree urbane crescono a ritmi superiori alla media nazionale. Il reddito disponibile non tiene il passo. Le famiglie giovani si trovano davanti a una realtà molto più complessa di quella che un dato aggregato può descrivere.

È per questo motivo che ho costruito uno strumento diverso.

Il F.R.A.S. - Family Real Affordability Score

Il Family Real Affordability Score non nasce per rispondere alla domanda “la famiglia media può comprare casa in Italia?”.

Nasce per rispondere a una domanda diversa, più precisa e più utile:

Ho elaborato questo indice sia in una versione più complessa, che tiene conto di 7 dimensioni (reddito netto, composizione nucleo familiare, patrimonio, zona immobiliare, solo per citarne alcuni, sia in una versione più semplice.

In questo articolo, mi soffermo sulla versione di base, nella quale il F.R.A.S. è concettualmente simile all’Affordability Index ABI.

La differenza fondamentale è che non lavora su medie nazionali, ma lavora sui numeri reali della singola famiglia. Reddito effettivo, non reddito medio ISTAT. Prezzo reale dell’immobile, non prezzo medio OMI. Anticipo realmente disponibile, non il 20% teorico. Impatto della rata sul netto in busta paga, mese per mese.

Il risultato è un indice che, per la stessa famiglia e per la stessa casa, può dare una risposta radicalmente diversa dall’Affordability Index ABI.

Come nel caso di Marco e Sara.

Il caso di Marco e Sara: 0,17 contro –4,9

Marco e Sara vogliono acquistare un appartamento di 75 mq a Bologna. Prezzo: 234.000 euro. Due redditi, un figlio, un anticipo disponibile che copre

il 10% del prezzo, non il 20% assunto dall’Affordability Index ABI.

La differenza tra 0,17 e –4,9 non è un errore di calcolo.

È la differenza tra guardare una famiglia statistica e guardare la famiglia reale di Marco e Sara.

L'indice F.R.A.S. di –4,9 indica che, inserendo la rata nel bilancio reale di Marco e Sara, il margine disponibile dopo le spese essenziali scende sotto la soglia minima di sostenibilità, quella che normalmente si considera “sicura” per una famiglia con queste caratteristiche.

Non è un disastro, è un segnale chiaro.

Prima di firmare, vale la pena capire quanto manca per rientrare in equilibrio e se la distanza si recupera agendo sul prezzo, sull’anticipo, sulla durata

del mutuo, o sul timing dell’acquisto.

Perché l’anticipo cambia tutto

Facciamo qualche riflessione in più. Ad esempio sull'anticipo

L’Affordability Index ABI parte da un presupposto preciso: la famiglia dispone di un anticipo pari al 20% del prezzo, e richiede quindi un mutuo con LTV 80%.

Su una casa da 234.000 euro, questo significa un mutuo da 187.200 euro.

Marco e Sara, invece, non hanno il 20%. Di anticipo ne hanno il 10%. E questa differenza, che sembra piccola sulla carta, cambia tutto.

Passare da un LTV 80% a un LTV 90% non significa solo “un po’ di mutuo in più”. Significa un finanziamento superiore del 12,5%, e quindi una rata mensile più

alta nella stessa proporzione. A parità di tasso e durata.

Con LTV 95% l’aumento supera il 18,7%. Su 20 anni di rate, non è una variazione marginale.

L’Affordability Index ABI non racconta questa parte. Il FRAS sì, perché parte dall’anticipo che la famiglia ha realmente a disposizione, non da quello che

servirebbe in teoria.

Un indice F.R.A.S. negativo non è una porta chiusa

È importante chiarirlo subito, perché la reazione istintiva di fronte a un numero negativo è lo scoraggiamento.

Un FRAS negativo non dice “non puoi comprare casa”. 

Dice qualcosa di molto più utile: “prima di firmare, ci sono cose da rivedere”, e ti mostra esattamente dove e quanto.

Una consulenza utile non ti dice quello che vuoi sentire.

Ti mostra dove sei, cosa manca, e cosa puoi fare concretamente per arrivarci.

Nel caso di Marco e Sara, un indice FRAS di –4,9 apre almeno quattro leve di lavoro concreto:

✓ Rivedere il budget, cercando un immobile a un prezzo leggermente inferiore che rientri nella sostenibilità reale.

✓ Agire sull’anticipo, valutando se esiste un margine per aumentarlo, anche di pochi punti percentuali, prima dell’acquisto.

✓ Allungare la durata del mutuo, riducendo la rata mensile a fronte di un costo complessivo più alto.

✓ Rivedere il timing, e costruire in 12–18 mesi la riserva che oggi manca, prima di presentarsi in banca.

Questa è la differenza tra un’informazione utile e un dato aggregato. L’informazione utile ti dà qualcosa su cui agire.

Quello che la rata non racconta

Torniamo a Marco e Sara. Se quell’appartamento da 75 mq è in classe energetica F o G, e molti trilocali bolognesi costruiti tra gli anni ’60 e ’80 lo sono, il riscaldamento e l’acqua calda costeranno diverse centinaia di euro l’anno in più rispetto a un immobile in classe B o A.

Questa differenza non compare in nessun simulatore di mutuo. Ma esce ogni mese dallo stesso conto da cui esce la rata.

A questo si aggiungono le spese condominiali, la manutenzione ordinaria (più frequente e più costosa su un immobile datato) e, nel caso di lavori straordinari imminenti, una spesa che può arrivare in un colpo solo. Tetto, caldaia, ascensore: voci che non si prevedono, ma che si pagano.

C’è poi un elemento ancora più silenzioso, ma non meno importante: la tenuta dell’investimento nel tempo.

Una casa in una zona con buoni servizi, ben collegata, in classe energetica adeguata tende a mantenere valore ed è più semplice da vendere o affittare se la situazione della famiglia cambia. Una casa che oggi “rientra nei numeri” ma che tra cinque anni richiederà una ristrutturazione importante sta chiedendo

a Marco e Sara di sostenere oggi un costo che si manifesterà più avanti.

Per questo, quando lavoro sull’affordability di una famiglia, non mi fermo al rapporto rata/reddito. 

Guardo cosa succede al bilancio nei mesi successivi all’acquisto (bollette, manutenzione, spese condominiali, fondo di emergenza e di stabilità) e cosa

potrebbe succedere al valore di quell’immobile nei cinque-dieci anni successivi.

Sono due informazioni che raramente emergono prima del rogito. E che invece dovrebbero far parte della decisione fin dall’inizio.

Buona educazione finanziaria