Comprare casa a Bologna può significare impegnare l’equivalente di circa nove anni di reddito lordo medio da lavoro dipendente. 

È il risultato del confronto tra il valore teorico di un appartamento di 80 mq, calcolato sulla quotazione media comunale OMI 2025, e il reddito medio della categoria.

Ma una famiglia non vive di redditi medi, vive delle entrate che arrivano sul conto, delle spese che deve sostenere e dei progetti a cui vuole dare spazio.

“Secondo lei, ce la possiamo fare?” è la domanda che ricevo più spesso e da cui può partire una consulenza. 

Per rispondere occorre collegare prezzo della casa, capitale iniziale e sostenibilità della rata. In questo articolo trovi i dati ufficiali, esempi di calcolo e cinque domande da portare nel tuo progetto di acquisto.

Quanto guadagnano i bolognesi

I dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze sulle dichiarazioni 2025, relative all’anno d’imposta 2024, indicano per il Comune di Bologna un reddito complessivo medio di circa € 33.307 annui. Il reddito medio da lavoro dipendente e assimilato è invece di circa € 28.936 annui, ottenuto dividendo 5,283 miliardi di euro per 182.587 percettori.

Il secondo dato è più pertinente quando si parla di stipendio. Rimane però un reddito fiscale lordo, non è il netto in busta paga e non coincide necessariamente con la retribuzione di un dipendente a tempo pieno occupato per tutto l’anno.

Anche la distribuzione conta. Nell’analisi del Comune riferita al 2023, il reddito imponibile medio era di € 28.573, quello mediano di € 22.778. La mediana divide i contribuenti in due metà, una sopra e una sotto quel valore. Circa il 43% dichiarava meno di € 20.000 di imponibile.

Sono dati con anno, definizione e popolazione di riferimento diversi e la mediana dei contribuenti non è lo stipendio mediano dei lavoratori dipendenti.

Per questo, nei confronti successivi ho distinto il reddito lordo ufficiale dagli esempi di netto familiare, senza ricavare un presunto stipendio netto tipico

della città.

(Fonti: MEF – Open Data comunali, anno d’imposta 2024; Comune di Bologna – Analisi dei redditi 2023.)

Quanto costa una casa tra centro e periferia

Per confrontare le zone ho preso come riferimento le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate riferite al 2025 (Statistiche regionali 2026). 

Nel Comune di Bologna la quotazione media è di 3.066 €/mq, in crescita del 2,7% sull’anno precedente. In provincia si rileva una media di 1.663 €/mq

(+2,3% su anno precedente).

Ipotizzo un’abitazione di 80 mq, uguale per tutte le zone per rendere leggibile il confronto.

La media comunale è calcolata con un criterio diverso dal valore comunale del focus urbano, che pesa le quotazioni con lo stock abitativo. È quindi un riferimento di sintesi, da non trattare come media semplice delle zone elencate.

Le quotazioni OMI sono indicazioni territoriali, non prezzi garantiti o medie degli annunci. Stato dell’immobile, piano, ascensore, caratteristiche dello stabile

e prestazioni energetiche richiedono una valutazione puntuale. Anche le superfici devono essere omogenee: metri commerciali e calpestabili non coincidono.

Gli anni di stipendio non misurano il tempo necessario per comprare

Il rapporto prezzo/reddito mostra la distanza tra valore della casa e guadagni. Non indica quanto tempo servirà per risparmiare quella somma, né la durata del mutuo. Nel frattempo bisogna vivere, sostenere le spese quotidiane e pagare le imposte sul reddito.

Per passare al netto consideriamo un’ipotesi esplicita: € 1.500 mensili per 13 mensilità, cioè € 19.500 annui per una persona e € 39.000 per una coppia con due entrate identiche. È uno scenario illustrativo, non una stima ufficiale del reddito mediano netto dei bolognesi.

Per la casa da € 245.280 il rapporto è di 12,6 annualità nette per una persona e 6,3 annualità per la coppia. Nelle zone della tabella, gli intervalli sono rispettivamente circa 9,3–17 annualità e 4,7–8,5 annualità.

La capacità di risparmio racconta però un’altra storia. Se una famiglia mette da parte € 400 al mese, accumula € 4.800 l’anno. Per raccogliere circa € 49.000 partendo da zero servono poco più di dieci anni, ipotizzando prezzo invariato, nessun rendimento e risparmio continuativo. Le spese dell’acquisto e la riserva richiedono ulteriori risorse.

Prima della rata viene il capitale iniziale

La Banca d’Italia ricorda che normalmente il mutuo finanzia fino all’80% del valore di perizia. Esistono finanziamenti superiori, con condizioni e valutazioni specifiche: l’80% non è un massimo assoluto valido per ogni operazione.

Nel nostro esempio, con prezzo e perizia entrambi pari a € 245.280 e mutuo all’80%, il finanziamento è di € 196.224. Per completare il prezzo servono 

€ 49.056 di mezzi propri, ai quali aggiungere imposte, notaio, eventuale agenzia, costi del finanziamento, lavori e arredi. Se la perizia è inferiore al prezzo,

il capitale necessario può aumentare.

(Fonte: Banca d’Italia – Mutuo ipotecario)

Per la coppia dello scenario considerato, risparmiare il 20% del netto annuo significa accantonare € 7.800 l’anno. Quindi l’anticipo richiede circa sei anni

e quattro mesi. Con un risparmio del 10%, occorrono circa dodici anni e sette mesi, prima degli altri costi.

Occorre inoltre stabilire quanta liquidità conservare dopo il rogito. La riserva va dimensionata sulle spese essenziali, sulla stabilità delle entrate e sulle responsabilità familiari. Una percentuale del prezzo della casa, da sola, non descrive questo fabbisogno.

Dal prezzo alla rata

Per rendere confrontabili gli esempi assumiamo mutuo all’80% del prezzo, perizia pari al prezzo, durata 25 anni e TAN fisso del 3,70%, con ammortamento alla francese. Il tasso è un’ipotesi di calcolo, non un’offerta o una media di mercato. Le rate escludono spese accessorie.

Il confronto è con i € 39.000 netti annui della coppia ipotetica. L’incidenza si calcola dividendo le dodici rate per il netto annuo, che comprende le tredicesime.

La rata dell’esempio comunale assorbe circa il 61,8% del netto annuo di una sola persona da € 19.500. Con quelle ipotesi, il margine richiede una revisione importante di prezzo, anticipo, metratura o altre condizioni del progetto. Non è una conclusione valida per tutti i single di Bologna.

La Banca d’Italia considera ragionevole una rata entro un terzo del reddito disponibile. È un riferimento prudenziale da leggere insieme alle uscite e agli altri debiti: nessuna percentuale garantisce da sola la sostenibilità o l’approvazione del mutuo.

Che cosa cambia se aumentano prezzo tasso o durata

Se il prezzo della casa comunale fosse superiore del 20%, arriverebbe a € 294.336. Con la stessa quota finanziata, il mutuo sarebbe di circa € 235.469 e

la rata di circa € 1.204, pari al 37,1% del netto annuo della coppia. È uno scenario alternativo, non una previsione né uno scarto attribuito sistematicamente alle quotazioni OMI.

Sul mutuo iniziale da € 196.224, confrontare un TAN del 4,70% con il 3,70%, sempre a 25 anni, porta la rata da circa 1.004 a 1.113 €. Una rata a tasso fisso

già stipulata non aumenta se salgono i tassi di mercato; per il variabile l’effetto dipende da debito residuo, durata e condizioni contrattuali.

Allungando invece il mutuo a 30 anni, al 3,70%, la rata scende a circa € 903, ma gli interessi complessivi aumentano da circa 104.800 a 128.900 €.

La durata va quindi valutata insieme al costo totale e all’età a cui si terminerà il rimborso.

Nel confronto delle offerte occorre distinguere il TAN, utilizzato nel calcolo degli interessi, dal TAEG, che esprime il costo annuo complessivo includendo molti costi accessori. Non sono indicatori intercambiabili.

Il costo di abitare completa il prezzo della casa

Periferia del Comune e comuni della cintura sono territori diversi. Ampliare la ricerca può aprire nuove possibilità, ma richiede di valutare trasporti, manutenzione, condominio e consumi.

Ridurre il mutuo di € 40.000, nelle ipotesi del nostro articolo, diminuisce la rata di circa € 205 mensili. Se la nuova posizione comporta € 250 aggiuntivi

tra auto, trasporti e servizi, il vantaggio di cassa si rovescia. Per confrontare la convenienza complessiva contano anche capitale rimborsato, interessi, qualità degli immobili e tempo di percorrenza.

Prima della proposta, APE, bollette disponibili e lavori condominiali deliberati aiutano a stimare le uscite future. 

Una classe energetica, da sola, non determina l’importo delle bollette. Incidono anche superficie, impianti, utilizzo e condizioni dell’abitazione. Eventuali

lavori vanno quantificati con preventivi.

Cinque domande prima di iniziare le visite

I dati descrivono il mercato. Le risposte a queste domande aiutano a capire quanto il progetto sia pronto.

✓ Quanto posso utilizzare dei risparmi senza restare scoperto? Il saldo del conto va distinto tra anticipo, costi dell’operazione, riserva e altri impegni

  già previsti.

✓ Quanto riuscirei ancora a risparmiare dopo la rata? Prova a costruire un bilancio che comprenda anche le spese annuali, distribuite sui dodici mesi. 

  Quanto resta per gli imprevisti e per gli altri obiettivi?

✓ Ho stimato le spese della nuova casa? Raccogli informazioni su condominio, consumi, lavori e spostamenti. La rata deve trovare spazio nella vita che

  avrai dopo l’acquisto.

✓ Se una delle entrate diminuisse per qualche mese, come ci organizzeremmo? Quali spese potremmo ridurre? Su quali riserve potremmo contare e

  per quanto tempo?

✓ Il budget nasce dai nostri conti o dal prezzo dell’immobile che ci piace? Se per farlo rientrare devi allungare la durata, esaurire i risparmi e rimandare

  altri bisogni, è il momento di riesaminare il progetto.

Una risposta incompleta indica un punto da approfondire. Farlo prima della proposta aiuta a cercare con criteri più chiari.

Come la consulenza e il FRAS aiutano a decidere

Nel mio lavoro di consulente del credito ed educatore finanziario, parto da entrate, spese, debiti e risparmi per valutare quale impegno possa trovare spazio

nel bilancio. Poi confronto le alternative: anticipo, importo, durata, zona e metratura, oppure il tempo necessario per prepararsi meglio all’acquisto.

Utilizzo il F.R.A.S., Family Real Affordability Score, l’indice proprietario che misura la sostenibilità reale della rata rispetto al reddito netto familiare, all’interno del percorso F.A.I.R. Plan: Fotografia, Analisi, Intervento, Revisione.

Per capire perché serva un’analisi personale, considera due famiglie con € 3.000 netti mensili e una rata di € 900. Il rapporto rata/reddito è il 30% per

entrambe. Con altre uscite di 1.200 e 1.850 €, rimangono però 900 e 250 €. È un esempio di bilancio, non un calcolo del punteggio FRAS.

La consulenza serve a trasformare il “secondo noi possiamo farcela” in una valutazione motivate, una fascia di acquisto coerente con le risorse, alternative

da confrontare e questioni da risolvere prima di assumere impegni. 

In alcuni casi sarà utile approfondire un mutuo; in altri ridurre un debito, rafforzare la liquidità o rivedere la ricerca. La banca mantiene la propria autonomia nella decisione sul finanziamento.

Il progetto va poi rivisto quando cambiano redditi, spese o responsabilità familiari: la sostenibilità va mantenuta anche dopo la firma.

Hai iniziato a cercare casa a Bologna

Prima delle visite metti in fila il capitale utilizzabile senza esaurire le riserve, la rata sostenibile e il costo dell’abitare nella zona scelta. Sono i numeri con cui

dare una direzione alla ricerca.

Se vuoi approfondirli insieme, scrivimi indicando “CASA BOLOGNA” e raccontami a che punto sei: stai iniziando la ricerca, hai individuato un immobile oppure

hai già una proposta di mutuo?

Partiremo dalla tua situazione per capire quale consulenza può esserti utile, in presenza a Bologna oppure online.

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Prima il tuo budget. Poi la casa dei tuoi sogni.

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