Il paradosso del mattone: se più di una casa su due si compra “cash”, stiamo davvero facendo la scelta finanziaria corretta?

Negli ultimi giorni, il Sole 24 ore ha pubblicato un dato che impone qualche riflessione. Oltre il 51% delle compravendite avviene senza l’ausilio

di un mutuo.

Avete letto bene. 

Nonostante l’incertezza geopolitica, il costo della vita, i redditi che sono fermi, più di un’abitazione su due viene acquistata in contanti,

attingendo direttamente ai risparmi o ai capitali familiari.

Da un lato, questo dato ci rassicura sulla solidità del patrimonio degli italiani. 

Dall'altro, solleva qualche interrogativo sulla nostra cultura finanziaria e sulla gestione del rischio. 

La domanda è d’obbligo:

comprare in contanti è sempre un affare, o è una trappola dorata per la nostra liquidità?

Tanti italiani vedono il "mattone" come porto sicuro

In Italia, la proprietà immobiliare è profondamente radicata nella cultura. Da generazioni, possedere una casa rappresenta sicurezza e stabilità. L'acquisto di una casa senza ricorrere a un mutuo viene visto come il simbolo della libertà. Niente rate mensili, nessun debito con la banca e nessuna preoccupazione per eventuali aumenti dei tassi d'interesse.

Ma la psicologia spesso cozza con la matematica finanziaria e fa sorgere un interrogativo: in un mondo in rapida evoluzione, l'idea

di "immobilizzare" centinaia di migliaia di euro in un asset illiquido come la casa è davvero la mossa più saggia?

Vi condivido qualche riflessione.

1️⃣ Il costo opportunità 

Quando stacchi un assegno da 250.000 euro per acquistare casa, sicuramente ti senti leggero (in tutti i sensi). 

Sì è vero, non hai debiti. Ma fermati un attimo. 

Quei 250.000 euro, una volta trasformati in pareti, tetto, mura, smettono di lavorare per te.

Il costo opportunità corrisponde alla differenza tra il rendimento che ricevi dal tuo immobile e quello che avresti potuto ottenere investendo

quella somma in altri strumenti finanziari come azioni o obbligazioni. Ad esempio, se il mercato finanziario offre in media un rendimento

annuo del 5-7%, mentre il tuo immobile si rivaluta solo dell’1-2% (al netto di tasse e manutenzione), significa che questa scelta ti fa perdere potenzialmente migliaia di euro ogni anno.

2️⃣ Impegnare tutti i risparmi

Molti acquirenti svuotano i conti correnti per evitare il mutuo. Si ritrovano con una casa bellissima, ma poveri di liquidità.

Cosa succede se domani dovesse servire liquidità per un’emergenza, un problema di salute o una nuova opportunità di business? 

Un immobile non si vende in 24 ore. Chiedere un prestito è paradossalmente più difficile e costoso. E non è detto che, solo perché abbiamo

una casa di proprietà, la banca sia disposta a concederci liquidità in prestito.

Siamo sicuri che la tranquillità di non avere rate da pagare valga il rischio di non avere ossigeno finanziario?

Io ho qualche dubbio.

3️⃣ Debito buono vs debito cattivo

Molti vedono il debito come qualcosa da evitare a tutti i costi. In realtà, non tutti i debiti sono uguali.
Capire la differenza tra debito “buono” e debito “cattivo” è fondamentale per gestire i soldi in modo intelligente e costruire un futuro solido.

Un debito ben gestito può diventare uno strumento di crescita, mentre un debito mal gestito può trasformarsi in una trappola finanziaria.

In finanza, il debito è una leva.

Qualche mese fa ha fatto notizia il mutuo di #Sinner. Sì, anche lui nonostante le disponibilità economiche ha deciso di accedere ad un

mutuo (di 4 milioni di euro) per completare l’acquisto di due appartamenti a Milano pagati 6,5 milioni di euro.

Questa decisione è stata il risultato di una valutazione strategica accurata. L'apertura di un mutuo, anche in assenza di una reale necessità,

può garantire maggiore flessibilità gestionale, consentire la conservazione del capitale per investimenti più vantaggiosi e favorire un'amministrazione ottimale del patrimonio.

La regola vale per tutti, non solo per i super ricchi. Accendere un mutuo, soprattutto quando i tassi sono favorevoli, permette di mantenere il

proprio capitale investito e diversificato. Invece di mettere il 100% in un unico asset (la casa), potresti utilizzarne una parte (20-30%), finanziare

il resto e lasciare che il tuo capitale cresca altrove.

4️⃣ Pianificazione patrimoniale: quello che spesso non si considera

Quando si decide se comprare casa in contanti o con mutuo, molti guardano solo alla rata o agli interessi. In realtà, c’è un’altra domanda che merita qualche attenzione, Come cambia il mio patrimonio dopo questa scelta?

Mi soffermo su due questioni.

📌 Concentrazione del patrimonio

Se paghi in contanti:

• gran parte del tuo patrimonio finisce in un unico immobile
• riduci la liquidità
• aumenti la dipendenza dall’andamento del mercato immobiliare

Se fai il mutuo:

• mantieni parte del capitale investibile
• hai più margine di manovra
• diversifichi meglio

Come dicevo, la casa è un bene importante ma è anche illiquido, non si vende in una settimana.

📌 Pianificazione successoria

La liquidità è facilmente divisibile tra eredi. Un immobile no.

Se tutto il patrimonio è concentrato nella casa:

• in caso di successione può servire vendere per liquidare le quote
• possono nascere squilibri tra eredi. Pensate ai figli, e oggi sono tanti, che per motivi di lavoro hanno costruito le loro vite lontano dalla città natia e quindi dai genitori

Una buona pianificazione patrimoniale guarda anche a questo. Quindi, la scelta non riguarda solo il costo del mutuo, ma la struttura futura del tuo patrimonio.

Alcune domande scomode per chi sta per comprare

Se sei alle prese con la scelta di acquistare casa con mutuo o in contanti, prova a porti queste domande:

 1. la mia casa è l’unica proprietà nella quale vivo o è un investimento? Se ci abiti, è un bene al mio servizio (e ha dei costi).

Se è un investimento, deve produrre una rendita (o in taluni casi un guadagno che deriva da speculazione) e quindi il suo rendimento deve giustificare l'immobilizzo del capitale per un periodo più o meno lungo

 2. ho attivato un "fondo di emergenza"? Se dopo l'acquisto della casa in contanti ti rimangono meno di 6-12 mesi di copertura di bisogni

primari ed imprevisti, ti stai accollando un rischio eccessivo

 3. la diversificazione geografica! Compri la tua unica casa in contanti in una città. Devi essere consapevole che stai scommettendo tutto

su un unico quartiere, in un unico paese. Sei sicuro che tra 20 anni quella zona manterrà lo stesso appeal?

Il boom degli acquisti cash segnalato dal Sole 24 Ore è il termometro di un'Italia che ha poca fiducia nel sistema finanziario, ha paura dei

mercati e, consapevolmente e/o inconsapevolmente, si rifugia in ciò che può toccare con mano. È una scelta rispettabile, ma molto spesso inefficiente.

Il vero lusso oggi non è non avere debiti, ma avere la consapevolezza di poter ragionare su diversi scenari alternativi. E a volte, un debito ben gestito ti lascia molte più opzioni di un conto corrente svuotato.

E voi cosa ne pensate? Siete per la filosofia "senza debiti si dorme meglio" o credete che la liquidità sia un asset troppo prezioso per essere intrappolato nella quattro mura di una casa?

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