Cos'è la surroga?

Non sai cosa è la Surroga?

Ok te lo spiego velocemente.

La surroga del mutuo (nota anche come portabilità del mutuo) è la possibilità che ogni cliente ha di spostare il suo mutuo da una banca ad

un’altra con il fine di migliorarne le condizioni contrattuali. 

E’ stata introdotta dalla Legge Bersani n. 40/2007, (Legge 2 aprile 2007, n. 40), recante misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese.

Come funziona la surroga

La surroga è una vera e propria pratica di mutuo. 

E' necessario fare una richiesta alla nuova banca e la stessa farà una vera e propria valutazione del nostro merito creditizio sulla base delle nostre caratteristiche personali e reddituali. Dopo aver superato positivamente questo step, procederà a valutare la nostra casa per capire se il suo

valore è congruo e se non ci sono elementi negativi che potrebbero inficiare la garanzia.

Tenete però presente una cosa importante.

Se da un lato è vero che la banca che si vuole sostituire non può opporsi all’operazione, dall’altro lato è altrettanto vero che la nuova banca che

deve subentrare nell’operazione di mutuo, non è obbligata a farlo.

Quindi, prima di fare una richiesta fate attente valutazioni. 

Ma cosa posso fare con la surroga.

Caratteristiche della surroga

Con la surroga:

  1. è possibile modificare la durata. Posso infatti decidere liberamente di aumentare o diminuire gli anni del nuovo mutuo

  2. è possibile modificare la tipologia di tasso. Si potrà scegliere liberamente di passare da tasso variabile a tasso fisso o viceversa, optare per un 

   tasso con Cap,…

  3. non è possibile modificare l’importo del mutuo, cioè possiamo “sostituire” il vecchio mutuo solo ed esclusivamente per la quota residua del 

  debito esistente alla data di perfezionamento dell’operazione. Questo significa che non posso aggiungere neanche un euro in più all’importo di

  mutuo richiesto alla nuova banca. Quindi se ho 90.000 euro di debito residuo, il nuovo mutuo erogato per il tramite della surroga dovrà essere   

  90.000 euro.

  4. non è possibile modificare gli intestatari del mutuo, quindi non si può eliminare uno degli intestatari presenti nel contratto di mutuo originario

Quanto costa la surroga

Come dicevamo nessuna spesa può essere addebitata al mutuatario.

Gli oneri notarili, la perizia, la spesa di istruttoria ed ogni altro onere accessorio sono a carico della nuova banca.

La spesa che rimane a carico del mutuatario è quella relativa alle polizze assicurative legate alla copertura incendio e scoppio, morte ed invalidità.

Qualche banca paga anche l’assicurazione per la copertura incendio e scoppio. In questo caso, però, raccomandiamo massima attenzione a 2 aspetti:

  - durata della polizza: solitamente copre 10 anni

  - contenuto della polizza. Solitamente è quella con le coperture base, quindi incendio e scoppio

…occhio alle spese “invisibili”!!
Alcune banche per perfezionare la surroga richiedono la sottoscrizione di polizze extra, tipo la polizza vita, perdita lavoro, invalidità, ecc…

Se vi capita, valutate attentamente la convenienza e le condizioni contrattuali.

Quando si può chiedere la surroga

In molti ci chiedono se esiste un tempo minimo prima di richiedere la surroga.

In realtà, nella legge citata (decreto Bersani) non si fa alcun riferimento né alla durata minima del mutuo prima di surrogare, né al numero

massimo di operazioni di surroga che si possono effettuare. 

Permettetemi, però, solo una piccola riflessione a voce alta.

Surrogare continuamente, contrariamente a quello che pensiamo, non è sempre una buona mossa. Le Banche sono molto attente nell’acquisire i clienti ed in particolare ad acquisire clienti che hanno l’abitudine si passare da una Banca all’altra ogni 6 mesi.

Inoltre, soprattutto nell’ultimo periodo con i tassi così bassi, le banche non trovano più convenienza nel fare una operazione di surroga al di sotto

di certi limiti, considerato che devono anche accollarsi tutti i costi dell'operazione.

Può succedere che i costi sono quasi superiori agli interessi che ne ricaverebbero. Per questi motivi, molte Banche hanno alzato i limiti minimi per

la surroga portandoli a 60/70.000 euro.

Conviene la surroga

La risposta in questo caso è DIPENDE.

Prima di decidere di fare una richiesta, dobbiamo valutare attentamente alcune cose:

1) facendo la surroga avrò un risparmio effettivo in termini di tasso, durata e rata mensile? 

2) in che fase del mutuo sono? Se il mutuo è all’inizio dell’ammortamento, la surroga potrebbe essere molto conveniente visto che mi trovo a

pagare la maggior parte degli interessi. Se sono già oltre la metà del mutuo è opportuno fare qualche ragionamento in più

3) in che anno ho acceso il mutuo? E soprattutto a che tasso?

Certo è, che alcune volte con la surroga si possono risparmiare cifre molto interessanti. Qualcuno in questo ultimo anno è riuscito a toccare

risparmi mensili anche di quasi 100€. E per una famiglia non sono proprio spiccioli..

I 5 step per la tua surroga senza sorprese

  1) fotografa le condizioni attuali del tuo mutuo attivando un "Tagliando mutuo"

  2) poni attenzione al bilancio familiare capendo:

    - se la rata che paghi attualmente è ancora sostenibile

    - con l’eventuale risparmio sulla rata cosa ci fai

  3) ricerca le soluzioni ideali per te non quelle che fanno gli "interessi" degli altri

  4) scegli l'istituto di credito e prepara tutto il kit documentale

    - documentazione personale e reddituale

    - documentazione immobiliare (atto di acquisto, atto di mutuo, planimetrie,...)

    - polizze in essere (verifica se ci sono polizze che hai già pagato, potresti ottenere il rimborso)

    - costi accessori (verifica se ci sono costi che devi sostenere con la nuova banca)

  5) monitoraggio del mutuo nel tempo

Non rimandare ancora. 

Prendi il tuo contratto di mutuo e fatti aiutare da persone esperte a fare qualche valutazione di convenienza.

Potresti avere delle piacevoli sorprese!!!

Consentimi di precisarti due cose:


   - se chiedi alla tua Banca se può migliorarti le condizioni del mutuo, sicuramente ti dirà che non è possibile e che non conviene cambiare…

Poi però quando gli comunichi che hai scelto un'altra Banca ti dirà che forse vi eravate capiti male.. Se mi sbaglio scrivimelo pure!!!…


   - se chiedi ad una nuova Banca magari ti prometterà mari e monti, ma molto spesso quelle promesse saranno disattese e magari ti

    chiederanno qualcosa in cambio.

Un consiglio, quindi, è d’obbligo: EVITA IL FAI DA TE!!!! 

Non rimandare, richiedi oggi stesso un TAGLIANDO MUTUO e scopri se stai regalando inutilmente soldi alla banca!!

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Ricorda, la conoscenza è più potente quando condivisa!

Buona educazione finanziaria a tutti

Articolo aggiornato il 13 settembre 2024